Os vícios objetivos da posse são a precariedade, violência e clandestinidade (Art.1.200, NCC).
A violência se dá com o uso da força física, como por exemplo quando expulso alguém do imóvel e depois o ocupo.
A clandestinidade é a aquisição às ocultas, quando, durante a noite, por exemplo, ponho minha cerca no imóvel do meu vizinho.
A precariedade ocorre quando há uma vulneração da confiança, por exemplo, quando o comodatário se nega a restituir o bem emprestado.
Impende destacar que os vícios subjetivos se referem ao justo título e à boa-fé.
Como é cediço, o justo título é o titulo hábil a transferir a propriedade, como a escritura pública que não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
A boa-fé é a ignorância a respeito da existência de vícios ou obstáculos à aquisição da posse.
O Código Civil de 2002 dispõe que não se adquiri a posse através da violência e da clandestinidade, senão após sua cessação (Art.1.208).
No que tange à Usucapião Extraordinária, para a sua ocorrência basta apenas o transcurso do lapso temporal de 15 (quinze) anos, com a posse pacífica e ininterrupta, independentemente do possuidor ter justo título e boa-fé. Assim dispõe o Art.1.238 do NCC: Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Já para a Usucapião Ordinária, basta a posse pacífica e ininterrupta por 10 (dez) anos, de imóvel urbano, desde que o possuidor tenha o justo título e a boa-fé. Confira o teor do Art.1.242 do NCC: Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
É importante destacar a recente inovação legislativa encampada no Código Civil trazida pela Lei nº 12.424, de 2011, de 16 de junho de 2011, ao incluir o artigo 1.240-A, ao prescrever que, aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Diante o exposto, apesar de na usucapião extraordinária haver a ocorrência de vícios subjetivos (ausência de justo título e/ou boa-fé), é possível a aquisição da propriedade, contudo após ultrapassado um prazo maior de posse - 15 anos -, ao passo que na usucapião ordinária o prazo é menor, tendo em vista o possuidor possuir o justo título e a boa-fé.
Diante o exposto, apesar de na usucapião extraordinária haver a ocorrência de vícios subjetivos (ausência de justo título e/ou boa-fé), é possível a aquisição da propriedade, contudo após ultrapassado um prazo maior de posse - 15 anos -, ao passo que na usucapião ordinária o prazo é menor, tendo em vista o possuidor possuir o justo título e a boa-fé.
Dr.,
ResponderExcluirEssa espécie usucapienda do art. 1.240-A do CC, ainda, vai trazer muita polêmica pela questão da discussão em torna da culpa no abandono do lar (talvez, uma regressão aos avanços do direito de família). Muitos autores já a denominaram de "usucapião familiar" (!?).
Quanto a usucapião extraordinária, o parágrafo único do art. 1.238 do CC diminui seu lapso temporal para 10 anos, na hipótese do usucapiente estabelecer no bem sua moradia habitual. Na usucapião ordinária, ocorre uma dificuldade teórica (prática também) em relação as outras modalidades, pois, o usucapiente precisa apresentar o justo título e provar o porque de sua ineficácia (p. ex., posse decorrente de um contrato de compromisso de compra e venda cujo (com)promitente vendedor não era o real proprietário da coisa - venda a "non domini"). Em suma, a predileção pelas espécies do instituto em comento, repousam naquelas extraordinária (do parágrafo único referido) - 10 anos, e a especial (da CF, do Estatuto da Cidade e do CC) - 5 anos. É mais simples fundamentar sua pretensão no tipo extraordinária (do parágrafo único) que na ordinária, tendo em vista que o prazo é o mesmo (10 anos) e a depender da situação, concernente ao preenchimento dos requisitos, seria mais rápido (assim espero) escolher a especial do que as outras, diante do seu rito ser o sumário.
Os vício subjetivos da posse ganham destaque quando analisamos o art. 1.203 do CC ("Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida"). Assim, um boa questão é a que segue: a interversão (ou inversão) da posse pode decorrer além de um título jurídico de uma situação fática? As divergências são grandes. Os doutrinadores mais tradicionais, como Caio Mário da Silva Pereira, sustentam, tão-somente, a primeira, enquanto aqueles que trabalham com o princípio da função social da posse (da propriedade também), como Cristiano Chaves, defendem a segunda.
Um exemplo preciso é quando a origem da posse advém de um contrato de locação (título) e, devido a negligência do locador, o locatário acaba por anos sem pagar os alugueres.
Meu posicionamento é conforme as lições de Chaves, mesmo sendo difícil precisar quando, no caso específico citado, a locatário passa a ter "animus domini".
Ótimo carnaval!
Abração.
Arthur Magalhães